こんにちは。
イエステーション北章宅建 岩見沢店の赤井です。

古い建物の中には、今後取り壊してしまうともう建て直しができない「再建築不可物件」という物件が存在します。
再建築不可物件は購入後の活用がしにくいので、売却しにくい物件です。

しかし、建築不可物件だからといって必ずしも売れないとは限りません。
今回は再建築不可物件を売却する際のポイントについて解説します。

再建築不可物件とはどんな物件で、どうして売却しづらいのか？
売却相場はどのくらいになるのか？
さらに、再建築不可物件を売却する際のポイントについてもご紹介します。

 

再建築不可物件とは、どんな物件？

再建築不可物件とは、敷地が建築基準法で定められている「接道義務」を果たしていないため、一度取り壊してしまうと再建築ができない物件です。

建物を建てる土地には接道義務として「敷地が幅員4m以上の道路（建築基準法上の道路）に接していること」「道路に接している敷地部分（間口）が2m以上あること」という条件を満たす必要があります。

この条件を満たしていない土地には、建物を建てることができないのです。
接道義務の規定ができる前に建てられた建物については、罰則などはなくそのまま住むことはできますが、今後は再建築不可となります。

建て替えや新築のほか、建築確認が必要となる増改築もできません。
建築確認が不要な範囲のリフォームや修繕は可能です。

接道義務は万が一の際に救急車や消防車といった救急車両の通行が妨げられないための規定であり、安心して住むことのできる街づくりのために大切なルールなのです。

 

再建築不可物件が売れにくい理由とは？価格相場もチェック

建築不可物件が売却しにくい理由は主に2つあります。

 

【1】将来的に増改築や建て替えができないので活用しづらい

建築不可物件は購入後にリフォームはできても、建て替えや大がかりな増改築はできません。
リフォームをしながら住んでいるうちはいいですが、建物が老朽化したりライフスタイルが変わったりして建て替えのニーズが出ても建て替えはできないのです。

また、万が一の地震や火災で倒壊、消失してしまった場合も、再建築はできません。
そのような場合に建物を建てられない、活用できない土地だけが残ってしまうリスクがあります。

 

【2】購入時に住宅ローンを利用できない可能性がある

再建築不可物件は活用しづらい物件のため、担保価値が低いとみなされます。
金融機関は建物の担保価値を根拠にローンの可否や借入額を決めますので、担保価値が低い物件についてはローン審査が通らなかったり、希望額を借りられない可能性があります。

そうすると、買主は自己資金のみで購入するか金利の高いノンバンク系のローンを利用しなくてはいけなくなり、購入できる人が限られてしまうのです。

こういった理由で建築不可物件は売却しづらく、売却価格も低くなる傾向があります。

建築不可物件の価格相場は、同じような物件と比較すると50〜70％程度となってしまうことが多いでしょう。

 

再建築不可物件を売却する方法やポイント

再建築不可物件は売却しにくい物件ですが「どうやっても売れない」というわけではありません。

建築不可物件をスムーズに売却する方法やポイントを3つご紹介します。

 

隣地を購入、または借地して建築可能にする

接道義務の「道路に接している敷地部分（間口）が2m以上あること」を満たしていない敷地の場合は、隣の敷地を購入・賃貸することでこの規定を満たすことができれば、再建築可能となります。

隣地を購入して建築可能物件にすることができれば、売却もスムーズに進めることができるでしょう。

 

不動産会社の買取制度を利用する

「買取」とは、不動産会社に物件を直接買い取ってもらう方法です。
不動産仲介で売却するよりも売却価格は安くなってしまいますが、不動産会社と価格さえ折り合えば購入希望者を探すよりも早くスムーズに売却することが可能です。

再建築不可物件は活用しにくい物件のため、個人の購入希望者は見つけにくいです。
しかし、不動産会社なら周辺の土地をまとめて購入して建築可能な状態に整えて分譲するなど、活用する方法があります。

再建築不可物件の売却に困ったら買取制度の利用も含めて、まずは不動産会社へ相談してみましょう。

 

セットバックをして建築可能にする

接している道路が「2項道路」の場合、セットバックという方法で建築可能な物件にすることができます。
2項道路とはいわゆるみなし道路で、接道義務が規定される前から建物が建ち並んでいた幅員4m未満の道路です。

接している道路が2項道路の場合は、敷地を後ろにずらして足りない道幅を確保する（セットバック）ことで再建築が可能となります。
建築時の建ぺい率や容積率はセットバック後の敷地面積を基準に計算します。

 

まとめ

・再建築不可物件とは
再建築不可物件とは建築基準法の「接道義務」を満たしていないために、建築確認が必要な増改築や新築ができない物件です。一度建物を取り壊してしまうともう建物を建てることができません。

・再建築不可物件の価格相場や売りにくい理由
再建築不可物件は売却がしづらく、売却相場は一般的な不動産価格の5～7割となることが多いです。買主が購入後に増改築や建て替えができないのでリスクがある、活用がしづらい、建物の担保価値が低く住宅ローンが利用できない可能性があるといったことから、購入希望者を見つけにくいからです。

・再建築不可物件を売却する方法やポイント
再建築不可物件を売却する際にはセットバックをしたり、周辺の土地を買い取ったりして建築可能な物件にすると売却が進めやすくなります。不動産会社の買取制度を利用するのもひとつの方法です。再建築不可物件の売却に困ったらぜひ不動産会社へ相談してみましょう。

 

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