こんにちは。イエステーション北章宅建 江別店の赤井です。

土地や建物といった不動産を所有していて売却を検討中の場合、不動産売却にはどのようなメリット・デメリットがあるのか気になる方も多いはず。

結論からいえば、不要な不動産は売ったほうがメリットは大きいでしょう。

ただし、売却に際してデメリットや注意点もあるため、事前に確認しておくことが大切です。

今回のコラムでは、不動産売却のメリット・デメリットを徹底解説します。
売却のリスクとその対策もあわせて紹介するので、ぜひ参考にしてくださいね。

 

不動産売却のメリットは？

不動産売却では、売却代金として現金が手元に入ることで、大きく2つのメリットがあります。

1つは、財産として利用の幅が広がるところ。
もう1つは、財産分与がしやすくなるところです。

また、売却をして不動産を処分することになるため、不動産の所有・維持にかかる費用が削減できるメリットもあります。

その他、売却物件の種類別に応じたメリットもあるので、あわせて解説しますね。

 

一気に大きな現金を得ることで利用の幅が広がる

不動産を現金化することで、資金として利用の幅が広がります。

生活費はもちろん、住み替え先の新居購入費用やローン残債の返済にも利用可能です。
より価値の高い不動産に買い替えるなど、資金を元手にして別の資産運用に活用することもできます。

一戸建てやマンションなど、建物は築年数が経過すると価値が下がる傾向にあります。
より多くの資金に換えたいなら、不要な不動産は早めの売却がおすすめです。

また、不動産会社に買い取ってもらう「買取」であれば、より早く現金化することができるでしょう。

 

財産分与がしやすくなる

不動産は現金と異なり、離婚や相続時の財産として分配しづらいです。

たとえば、離婚時には不動産の現在の評価額を算出し、その半分を分与することになります。
どちらかが住み続けるのであれば、もし今売却した場合に得られる利益の想定分の半分を、住まない側に渡すことになるのです。
その分の現金がなければ、家財など他の物で代用するケースもありますが、話し合いが長引くなど、トラブルの元になりやすいです。

売却して現金化すれば、話し合いも少なくて済み、トラブルを避けられます。

また、遺産分割時には現物をそのまま分割する方法がありますが、土地は分筆できても、建物の分割はできません。
その点、不動産を売却して現金化すれば、分配が簡単に行えます。

遺産分割について詳しくは、「相続した不動産を遺産分割する方法は？それぞれの特徴や注意点も！」にて解説していますので、ぜひ参考にしてくださいね。

 

不動産の所有・維持にかかる経済的負担が軽減できる

不動産は所有しているだけで、毎年固定資産税や都市計画税といった税金が課されます。

空き家の場合でも、定期的に掃除や管理をしないと物件の劣化が進むため、維持費や管理費用の他、必要にあわせて修繕費もかかるでしょう。

早めに売却してしまえば、不動産にかかる支出が削減できます。
加入していた火災保険が途中解約になる、あるいは住宅ローンを利用している場合は、保険料や保証会社へ支払い済みの保証料が払い戻しになるケースもあります。

 

投資用物件の赤字を最低限に抑えられる

マンションやアパートなど投資用物件のうち、入居率が低い、購入時に想定した収益が見込めないという場合は、早期に売ることで赤字の増加を抑えられます。

築年数が経つにつれ物件の価値は下落する傾向にあるので、今後の収益が想定を下回る見込みなら、売却も視野に入れたほうが良いでしょう。

 

相続物件など管理しにくい物件を保有するリスクがなくなる

相続物件など、遠方にあってなかなか管理の手が届かない不動産は、不法占拠や違法駐車、犯罪に利用される恐れや、古くなれば倒壊などの恐れもあります。

知らないうちに近隣住民に迷惑をかけているなどトラブルに巻き込まれ、所有者として責任を問われる可能性も。

売却してしまえば、管理の手間やコストとともに、保有することで生じるリスクもなくなります。

 

不動産売却にデメリットはある？

使う当てのない不動産や収益の見込みのない物件は特に、売ってしまう方がメリットは大きいといえるでしょう。

ただし、売却に時間や費用を要したり、いくつかケースによってはデメリットになることもあります。

1つずつ、デメリットの内容を確認していきますね。

 

売却に時間と費用がかかることを想定しなければいけない

売却を不動産会社に仲介してもらう場合、販売活動（買主を探すための宣伝・内覧対応など）の時間がかかります。

また、売却先が決まらずにダブルローンを払わなければならない可能性も。
物件の引渡しまでに次に住む物件を確保しなければならないため、売るための対策をとったり、早めに動けるようスケジュールを組むことも必要です。

その他、建物を解体する費用やハウスクリーニング代、仲介手数料や登録免許税など、売却準備に予想以上にお金がかかる場合もあるため、あらかじめスケジュールや手元の資金の確認が必要です。

 

相続を考えているなら相続税が高くなる可能性がある

現金はそのままの金額が相続税の課税評価額となりますが、不動産を相続する場合は現金より安く評価されるケースが多いです。

もし相続することを考えていて、相続人にあまり負担をかけたくないというケースでは、デメリットになるかもしれません。

 

ローンの担保に利用できなくなる

不動産は、銀行など金融機関から融資してもらう際の担保に設定できます。
将来的にローンを組む可能性があるのに不動産を処分してしまうと、資金計画に支障が出る可能性があります。

 

収益用物件を売却すると節税ができなくなる可能性がある

所有物件から収益を得ている場合、不動産にかかる税金や維持・管理費などを経費計上できます。

そのため、もし経費が多く不動産所得がマイナスとなれば、給与所得など他の所得にかかるはずの税金まで節税できます。

その節税効果がなくなるのは、場合によってはデメリットといえるかもしれません。

 

気になる不動産売却のリスク。対策はある？

不動産売却で起こりうるリスクも知っておくと、いざトラブルに直面した際に回避できる可能性が上がります。

主なリスクは次の3つ。

• 売却後に瑕疵が見つかり「契約不適合責任」を問われるリスク
• 不動産会社に囲い込みを受けるリスク
• 境界線が曖昧で隣地所有者とトラブルになってしまうリスク

それぞれどのようなリスクか、また極力リスクを避けるための対策としてどうすれば良いか説明します。

 

売却後に瑕疵が見つかり「契約不適合責任」を問われるリスク

売却物件に不具合や問題など瑕疵（かし）があるのに買主に告知しておらず、売却後に発覚してしまうと、「契約不適合責任」を問われる可能性があります。

最悪の場合、「契約時に説明があれば購入しなかった」など、契約解除や損害賠償を求められるケースも。

対策としては、不動産の状況をきちんと確認し、気になるところはすべて契約時に伝えておくことです。
判断が難しければ不動産会社に相談したり、ホームインスペクション（住宅診断）を受けたり、第三者のチェックを受けることをおすすめします。

詳しくは、「不動産売却で注意すべき瑕疵担保責任とは？責任への対策方法も解説」にて解説していますので、ぜひ参考にしてくださいね。

 

不動産会社に囲い込みを受けるリスク

不動産会社に仲介を頼むと、他の不動産会社の介入を拒む「囲い込み」を受ける場合も。囲い込みとは、不動産会社が売却物件を任された際、物件を他業者に紹介しない行為のことです。理由として、自社の購入希望者で成約すると仲介手数料が売主・買主の双方からもらえるため（両手取引）、両手での成約にこだわる不動産業者が存在するためです。

他社を介して買主を見つけていればもっと早く・高く売れたのに、囲い込みのせいで価格を下げた売却になってしまうケースもあります。

対策としては、不動産会社の担当者に任せきりにせず、販売活動の進捗をチェックすることが大切です。

一般的な不動産売却の流れの1つに、売却不動産の査定依頼があります。
その際、複数社に依頼して対応を比較したり、査定額設定の理由を質問したりすることでも、リスクの回避につながるでしょう。

物件の相場や知識、地域に対する情報を備えているかといった、信頼できる不動産会社であるかもチェックできると良いですね。

囲い込みの対策については、「不動産売却における「囲い込み」とは？デメリットや対策もご紹介」でも詳しく説明しています。

 

境界線が曖昧で隣地所有者とトラブルになってしまうリスク

土地を売却する場合、隣地との境界線が曖昧になっているケースがあります。
売却時に隣地所有者と主張が異なり、売却の合意がもらえないといったトラブルも少なくありません。

対策としては、境界線がわかる書類（測量図や筆界確認書）を提示すること。
提示できない場合は、費用と時間はかかりますが、土地家屋調査士に相談するのがおすすめです。

いずれも、対策をとっていれば防げるリスクなので、不動産売却は多くの場合メリットの方が大きいといえるでしょう。

 

まとめ

●不動産売却の大きなメリットは、現金化できることで、生活費やローンの返済、新たな投資の元手にするなど資金として利用の幅が広がること。また、相続時や離婚時に財産分与がしやすいことです。赤字の投資物件や管理がしにくい物件を売ることで、赤字の増加を抑えられたり、維持費の削減にもなります。

●不動産売却のデメリットは、売却自体に手間や費用がかかること、ローンの担保として使えなくなったり、相続税が節税しにくくなったりすることなどです。

●不動産売却のリスクとして、売却後に瑕疵があった場合に契約不適合責任を問われる可能性や、不動産会社に囲い込みを受けたり、境界線が曖昧な場合に隣地所有者とトラブルになる可能性がありますが、売却前にそれぞれ対策を確認しておけば問題ないでしょう。

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