こんにちは。
イエステーション北章宅建 小樽店の柴田です。

国や自治体が、住みよい街づくりのために道路や公園を整備し、市街地の区画を整える「土地区画整理」。
土地区画整理事業が始まると、完了までには数年から十数年かかることも珍しくありませんが、その間に該当の土地を売却することはできるのでしょうか？

今回のコラムでは、土地区画整理事業の対象地の売却について解説。
土地区画整理の概要から売却のタイミング、売却時の注意点などをお話ししますね。

 

区画整理予定地となっている土地は売却できる？

土地区画整理とは、生活に不便な市街地などを国や地方自治体などが住みよい市街地になるよう整えることです。
古くから自然発生的にできた街は、道路が細く入り組んでいたり、土地の形がいびつだったりして生活しづらい場合があります。
そのような土地では、火事や急病などの緊急時に、緊急車両がスムーズに到着できない可能性も高いです。

そういった不便な土地に対して、いびつな形の土地を整え、道路幅を広げたり公園を作ったりして住みよい街をつくるのがこの事業です。
「土地区画整理事業」において指定された土地のことを「区画整理地」と呼びます。

区画整理地は、段階によって3つの種類に分けられます。

従前（じゅうぜん）地

区画整理地の中で、まだ整理が行われる前の土地のことです。

保留地

土地区画整理では、道路や公園にするために自分の敷地を国や自治体へ提供する可能性があります。
保留地とは、このときに提供して手放した部分の土地のことです。
保留地は地方自治体など土地区画整理事業を行う事業者が保有、管理します。

土地区画整理によって自分の土地が少し狭くなることがありますが、エリア全体の環境が良くなるため、土地の価値は上がるといわれています。

また保留地は、法的には土地区画整理事業が完了するため登記ができず、その間は土地区画整理組合の台帳で管理されます。保留地は購入時点で所有権も抵当権も登記できないという理由から、住宅ローンを組むことは難しいとされています。

仮換（かりかん）地

仮換地とは、区画整理地内で先に整地が終わった土地のこと。
土地区画整理事業は、計画から完了まで数年～十数年もの時間がかかる事業です。
該当エリアでは順次区画整理を行っていくので、区画整理地の中でも整地が終わった区画とまだ整地がされていない区画（従前地）ができます。

土地区画整理は指定された全エリアを整地してはじめて完了なのですが、長い時間がかかるため、先に整地が終わった区画を仮換地として登録し、土地を使えるようにします。
全ての土地が整地されると、「換地」へ変更処理をして土地区画整理が完了となります。

土地区画整理事業の説明が長くなってしまいましたが、ここで最初の質問「区画整理予定地となっている土地は売却できる？」に戻りましょう。

区画整理地、またその予定地は売却可能です。

ただし、売却のタイミングには注意が必要となるため、そちらについては次で詳しくご紹介していきますね。

 

区画整理地である土地を売却するタイミングは？

区画整理地を売却するなら、「仮換地」または「換地」のタイミングがおすすめで、「従前地」のタイミングは避けた方が無難です。

なぜなら、従前地には建物の新築・改築・増築などに制限があるからです。

土地区画整理によって土地の形や面積が変わったり、移転したりする可能性もあり、せっかく土地を購入して家を建てても取り壊さなければいけない可能性もあります。

そのような土地は購入希望者が見つかりにくいうえ、土地の価格も下がってしまいます。

その点、「仮換地」「換地」のタイミングなら、該当の土地はすでに整地が終わっているので、これから形や面積、住所が変わるという心配はありません。

仮換地に指定されてからのタイミングなら、今後、その土地が換地となり評価が上がるであろうことをアピールできます。
換地への変更処理が終わってからのタイミングも同様で、買い手を探しやすく、高い価格で売却できる可能性が高いです。

また換地は、土地の所有権についても新しい土地として登記が完了しているので、売買契約に付随する権利関係の手続きがスムーズであることもメリットです。

いずれにしても、土地区画整理事業は長い時間をかけて行われるものなので、事業の完了時期が明確になってから売却するのが良いでしょう。

北章宅建でも、土地区画整理事業で宅地化した土地の売却実績があります。
売却事例やお客様の声をご紹介していますので、ぜひご覧くださいね。
土地区画整理事業により宅地となった土地を売却したい

 

土地が区画整理地かどうか調査する方法、売却の注意点も確認

売却したい土地が土地区画整理事業の対象かどうかを確認するには、自治体へ問い合わせるのが確実です。

その土地を管轄する自治体の「都市整備部・都市計画課」が担当しています。
また、自治体のホームページで「区画整理事業、施工位置図」という資料や、自治体で発行しているお知らせなどで確認することもできるでしょう。

また、土地区画整理事業が完了した換地でも、住みよい街づくりを目的として、土地の使用や売却について制限があるケースもあります。
売却の際には、買主へその旨をしっかり説明し、土地区画整理事業の施行規則を理解してもらってから売買契約を進めましょう。

 

まとめ

・区画整理地となっている土地は売却できる？
区画整理地とは、住みよいまちづくりを目指して国や自治体が区画整理を行う予定の土地のこと。いびつな形の土地を整え、道路を広げたり公園や河川を整備したりして生活しやすく区画整理を行います。土地区画整理は完了まで数年～十数年かかることも多いですが、その間に対象の土地を売却することは可能です。

・区画整理地である土地を売却するタイミングは？
区画整理地を高く、スムーズに売却するには、そのタイミングが重要。区画整理が行われた「仮換地」か「換地」のタイミングで売却するのがおすすめです。まだ整地がされていない「従前地」のタイミングだと、土地の使用制限があったり、区画整理後に土地の面積・形・住所などが変更になる可能性もあり、買い手がつきづらく、価格も下がってしまいます。

・土地が区画整理地かどうか調査する方法と売却の注意点
売却したい土地が区画整理地かどうかは、その住所を管轄する自治体の窓口やホームページで確認できます。また、土地区画整理が完了した「換地」に関しても、土地の使用や売却に制限がある場合があります。売却の際には、買主にもその旨を理解してもらったうえで、契約を進めてください。

 

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