こんにちは。イエステーション北章宅建 小樽店の柴田です。

「リースバック後はいつまで住めるのだろう」
「なるべく長く住み続けたいのだけど…」
そんな疑問や不安をお持ちではありませんか？

結論からいいますと、リースバック契約した家にいつまで住めるかは、契約の種類によって異なります。

そこで今回のコラムでは、リースバック契約の違いに焦点を当てて、リースバックの家にいつまで住めるのか解説していきます。

賃貸借契約が終了したらどうなるのか、リースバックで長く住み続けるにはどうすれば良いのか、といった方法もあわせてご紹介しますので、ぜひご参考にしてください。

 

リースバックとは

リースバックとは、自宅を売却した後も、その家に住み続けられる不動産取引の方法です。

リースバックの簡単な流れをご紹介します。

1.自宅を不動産会社などリースバック業者に売却する
2.売却と同時に、買主と賃貸借契約を結ぶ
3.月々家賃を払い、賃貸して住み続ける

売主は「売買契約」で家を所有する権利を売却した上で「賃貸借契約」を結び、元自宅の賃借人となります。

「住宅ローンの返済が滞っているから売却したい、でも住み慣れた家を離れたくない」という場合など、資金調達と住まいの現状維持を両立させられる方法というわけです。

なお、リースバックの賃貸借契約には、「普通賃貸借契約（普通借家契約）」と「定期賃貸借契約（定期借家契約）」の2種類があります。

リースバックの家にいつまで住めるのか、という本題に関わる部分ですので、契約の種類の特徴や違いについては、次のブロックで詳しく見ていきましょう。

リースバックについて詳しくは「不動産売却後も住み続けるリースバックとは？メリット・デメリットも」で解説していますので、ぜひあわせてご参考にしてください。

 

リースバックの家はいつまで住める？

リースバックの家にいつまで住めるかは、契約の種類によって異なり、下記のような違いがあります。

• 普通賃貸借契約の場合：借主が希望する限り半永久的
• 定期賃貸借契約の場合：2～3年ほど（再契約なしの場合）

普通賃貸借契約の場合は、2年、5年、10年、20年…と、特段の事情がない限り、借主が希望するなら、それ以上の期間も住み続けられるでしょう。

対して、定期賃貸借契約の場合は、初回の賃貸期間が満了すれば、退去しなければなりません。

 

リースバックの契約の種類の違い

リースバックの契約になぜこういった違いが生まれるかといいますと、「普通賃貸借契約」は原則、契約期間満了後も、自動的に更新される仕組みがあるからです。

契約期間という概念はありますが、借主が解約を求めない限りは更新されるため、理論上は半永久的に住み続けられます。

貸主側からの解約を心配されるかもしれませんが、下記のような正当な理由がない限り不可となっています。

• 貸主や家族がどうしてもその建物に居住しなければならない
• 建物が老朽化して建て替えが必要である
• 長期間家賃が未払いである
• 近隣住民に悪影響を及ぼす不法行為をしている
• 契約に反する建物の使用をしている

賃料をきちんと支払い、契約に違反する利用をしていないなら、解約の心配はないでしょう。

対して、定期賃貸借契約は、自動更新はありません。

「再契約して賃貸期間を延長する」という手段はありますが、貸主との合意が必要ですし、必ず再契約できる保証がないため、長く住み続けるには不利なのです。

 

実際の居住期間は契約するリースバック事業者によって異なる

リースバック契約の家にいつまで住めるかは、契約するリースバック事業者によって大きく異なるでしょう。

一般的には、2〜3年の定期賃貸借契約を提供するリースバック事業者が多いですが、交渉次第では賃貸期間を長く設定することもできるでしょうし、再契約が可能な定期賃貸借契約を提供している場合もあるからです。

リースバックで長く住み続ける方法はのちほどご紹介しますが、長期居住を希望する場合は、契約内容や条件、再契約の可能性について事前に確認し、自分のニーズに合った事業者を選択することが重要です。

信頼できる事業者であれば、あなたの希望を明確に伝えることで、最適な契約条件や具体的なアドバイスを提供してくれるでしょう。

 

リースバック賃貸借契約が終了したらどうなる？

リースバック賃貸借契約が終了したら一般的にはどうなるのでしょうか。

終了後の主な方法としては、下記の3つが挙げられます。

• リースバックの物件から退去する
• 契約期間を延長・再契約する
• リースバックの物件を買い戻す

それぞれ見ていきましょう。

 

方法①リースバックの物件から退去する

1つ目は、契約満了後に退去するという方法です。

退去後は新しい住まいが必要ですので、賃貸か購入かの方針を固め、新居探しや引越しの手続き、掃除や荷物の整理など、早め早めに進めていきましょう。

 

方法②契約期間を延長・再契約する

2つ目は、契約期間を延長したり、再契約したりする方法です。

普通賃貸借契約の場合は更新を行い、定期賃貸借契約の場合は、貸主に相談し、合意を得られれば、再契約を結ぶことができます。

ただし、再契約の場合は新たな賃貸借契約という形になりますので、家賃の値上げなど条件の変更がなされる可能性もある点にはご注意ください。

 

方法③リースバックの物件を買い戻す

3つ目は、物件を買い戻す（再売買）という方法です。

買い戻しができるのは、主に2つのパターンがあります。
一つは契約時に買い戻し特約が設けられている場合で、特約があれば、一定期間内に元の所有者が物件を買い戻す権利が保証されます。

もう一つは、買主が柔軟な対応をしてくれる場合ですね。
契約書に明記されていなくても、交渉次第で買い戻しに応じてくれることがありますから、買主に早めに買い戻しの意思がある旨を相談してみましょう。

いずれの場合も、一度退去してしまうと、買い戻しはできない点にご注意くださいね。

 

リースバックで長く住み続ける方法

最後に、リースバックで長く住み続ける方法を3つご紹介しましょう。

 

方法①普通賃貸借契約を利用できる契約先を選ぶ

長く住むという希望を叶えるには、普通賃貸借契約を選択することをおすすめします。

先にお伝えした通り、家賃滞納や不法行為などの問題を起こさない限りは、原則住み続けることが可能だからです。

 

方法②再契約可能な定期賃貸借契約ができる契約先を選ぶ

定期賃貸借契約であっても、再契約が可能であることを契約書に明記し、保証してもらうことができるなら、良い選択肢といえるでしょう。

 

方法③買い戻しできる特約を結んでおく

将来的に買い戻して再び自宅として所有するという可能性があるなら、買い戻し特約を付けておくこともおすすめです。

持ち家にすれば、いつまで住めるという期限はなくなりますし、リフォームや増築なども自由に行えます。

ただし、買い戻しには2点注意事項があります。
一つは、売買の諸費用がプラスされるため、買い戻し価格は売却価格よりも高くなる傾向があることです。
金額が不当につり上げられないよう、再売買時の金額も定めておくと良いでしょう。

もう一つは、再売買の予約になるため、買い主側の物件の取り扱いに制限がかかることから、場合によっては、売却金額や家賃に影響することもあるという点です。
買い戻し条項の有無による違いや、買い戻しの可能性をよく検討してから選びましょう。

 

条件や特約を引継ぎできるように契約に盛り込んでおこう

注意点として、リースバック会社と定めた条件や特約は、新しいオーナーへの転売をきっかけに変更されて、トラブルにつながるおそれがあります。

オーナーチェンジする際に条件や特約を引継ぎできるよう、確約を取っておくと安心です。

 

まとめ

●「リースバック」とは売却後も自宅に住み続けられる方法
リースバックは、自宅の売買契約を行い、買主と賃貸借契約を結ぶことで資金調達と住まいの現状維持を両立できる方法です。

●リースバックの家にいつまで住めるのは契約の種類で異なる
普通賃貸借契約の場合は、借主が希望する限り半永久的に住めますが、定期賃貸借契約の場合は、契約期間が満了すると退去しなければならず、再契約なしの場合は2〜3年ほどが一般的です。

●リースバック契約が終了した場合は3つの選択肢がある
契約終了後は、①退去する、②契約期間を延長・再契約する、③物件を買い戻すという3つの選択肢があります。

●リースバックで長く住み続けたいなら「普通賃貸借契約」がおすすめ
長期居住を希望するなら、普通賃貸借契約がおすすめですが、再契約できる定期賃貸借契約や買い戻し特約も選択肢の一つです。

北章宅建は、不動産に関するご相談を全て無料で対応しています。
空き家に関する相談や無料査定、相続問題など、どんなことでもお気軽にご相談ください。