空き家2020.04.18

空き家は自分で管理できる? 管理の流れや代行サービスなどを徹底紹介

こんにちは!北章宅建 石狩店 店長の古木です。

親から相続したけれど誰も住んでいない空き家。
今後、住む予定がない空き家だとしても、所有者は管理を続けなくてはいけません。
今回は空き家の管理についてお話します。

空き家を管理しなければいけない理由や放置することによるリスク、自分で管理する場合に必要な作業や流れを紹介します。

自分で管理するのが難しい場合は代行サービスの利用や、売却するという選択肢もあります。
空き家のリスクや管理について知り、最適な方法を検討しましょう。

空き家

 

空き家の管理は所有者の責任。管理が必要な理由とは

誰も住んでいない空き家を相続した際、住む予定や活用する予定がないからといって放置してはいけません。
誰も住んでいない空き家でも、所有者が適切に管理しなくてはいけないのです。

空き家の管理が必要である理由を3つご紹介します。

 

建物の老朽化、資産価値の低下を防ぐ

誰も住んでいない家は傷むのが早いです。
雨漏りやカビ、壁や屋根の劣化や損傷に気づくことができずに、老朽化がどんどん進んでしまいます。
建物の老朽化や損壊がひどくなればなるほど、建物の資産価値が下がってしまいます。

 

防犯、安全上の問題

誰も住んでいない家で持ち主もあまり見に来ないとなれば、不審者が居ついてしまう可能性があります。
不審者がうろついたり、火の不始末で火災の可能性があったりと防犯上の不安も。
また、老朽化した家の屋根や壁が崩れて通行人にケガをさせる可能性もあるでしょう。

このような事故がおこった場合は空き家の所有者に責任があります。

日本は台風や地震などの自然災害が多い国ですので、このような事故がいつ起こっても不思議ではありません。

 

「特定空き家」に指定されるリスク

2015年5月には「空き家等対策の推進に関する特別措置法」という法律が制定されました。
この法律では、所有者が空き家を適切に管理する義務があると定めています。
必要な管理がされず、地域に悪影響を与える空き家を放置した場合「特定空き家」に指定されてしまいます。

  • 固定資産税の軽減措置の対象外となり、税金が最大6倍になる
  • 強制執行で空き家を壊される可能性があり、取り壊し費用は所有者負担となる
  • 取り壊し費用を払えない場合、土地を売って支払わなくてはいけないケースもある

 

空き家の管理を自分でおこなう場合の作業内容や手順

空き家を管理する必要性は理解いただけましたでしょうか。

では次に、自分で空き家を管理する際の作業内容や手順をご紹介します。

 

空き家の管理でまずおこなうこと

まず、空き家を長期所有するためにおこなう基本的な作業をご紹介します。

貴重品や荷物の搬出

空き家へは不審者や泥棒の侵入の可能性があります。
万が一、泥棒が入ったことを考えて貴重品は運び出しておきましょう。

郵便受けを閉じる

不要なチラシを入れられないよう、郵便受けをガムテープなどでふさいでおきましょう。

畳を上げる

畳は湿気を吸収するためカビやすいです。
畳がある場合は、床から外して壁へ立てかけておきましょう。

水抜き

貯水タンクや水道管に水がたまっていると、冬に凍結して破裂する可能性があります。

台風に備えて庭の物を整理

庭に置いてある物置や物干しさお、鉢植えなどを撤去しておきましょう。

 

定期的におこなうこと

月に1度程度の頻度で、空き家の風通しや清掃などをおこないましょう。
一般的な作業内容と流れをご紹介します。

【1】ご近所の方へあいさつ

作業の前には、周辺住人へ空き家の持ち主であることを伝え、あいさつをしましょう。
ご近所の方と顔見知りになり、連絡先を渡しておけると、万が一トラブルがあった場合などもスムーズに対応できます。

【2】換気、風通し

空き家が傷む一番の原因は湿気によるカビです。
まずは家のドアや窓を開けて室内に風を通し、換気をおこないましょう。
靴箱やタンスなどが残っている場合は、それらのドアも開けるとよいです。

【3】水通し

下水道は長期間使っていないと水道管が乾いて悪臭の原因となる場合があります。
水道が通っている場合は5分ほど水を流しましょう。
水道の契約を停めてしまっている場合は、ペットボトルに水を入れて持参し、その水を流すと良いです。

【4】室内、家の周りのごみ拾い、草むしりなどの清掃

空き家の清掃や確認に行くときには、こんな道具を持っていきましょう。

  • ほうき
  • ちりとり
  • ごみ袋
  • 雑巾
  • バケツ
  • 掃除用の水(水道が通っていない場合)
  • スリッパ
  • 軍手
  • マスク  など

室内の掃除は、電気が通っているなら掃除機で、電気を止めている場合はほうきを使って掃き掃除をしましょう。
動物や鳥のフンが散乱していないかも確認してください。

家の周りのごみ拾い、庭の草むしりも大事です。
自分の家のそばだけで、周辺エリアまで確認するようにしましょう。
雪が降る地域では、冬には除雪や屋根の雪下ろしなども必要です。

【5】内装、外装、屋根などに劣化や損傷がないか確認

雨漏りがないか、外壁の屋根、雨どいにひびや損壊がないかを家の中、外からぐるりと目視で確認しましょう。

ひびや損壊はそこから建物の劣化につながるので、早めに修理してください。

【6】施錠を確認して終了

清掃や確認を終えたら、全ての窓やドアを閉めて、施錠を確認して終了します。

【7】台風や大雨の後には確認を

老朽化した建物は、台風や大雨で損壊することがあります。

天候が落ち着いて危険が去った後には、必ず空き家の様子を見に来るようにしましょう。

 

空き家の管理は代行会社に任せるのもあり

空き家の管理会社

空き家の清掃や状況の確認といった定期的な管理を、所有者に代わっておこなってくれる代行サービスを提供する会社もあります。
忙しくて空き家の管理ができない、遠方に住んでいて定期的に足を運ぶのが難しいという方は、管理会社へ空き家の管理を依頼するのもよいでしょう。

管理費用は、月額5,000円~10,000円程度が相場です。
清掃をしてくれる、セキュリティ管理までしてくれるなど対応サービスによっても費用が異なります。

特に、遠方に住んでいてなかなか空き家の様子を見に行けないという方は、管理がおろそかになって空き家が荒れてしまう前に依頼することをオススメします。

距離によっては、管理のための交通費や宿泊費と比較しても、そう高くはないケースも多いでしょう。

 

空き家の売却も検討を!売るなら早めがオススメ

自分で管理が大変な空き家は売却してしまうのもひとつの方法です。

売却して手放してしまえば、その後は管理の手間や費用がかからないのはもちろん、固定資産税の負担もなくなります。

建物の資産価値は時間の経過とともに低下しますので、売却の可能性があるならで少しでも早く検討するのがよいでしょう。
相続した空き家を相続から3年を経過する12月31日までに売却した場合は、売却益に対する税金の優遇措置もあります。

北章宅建でも空き家の売却をサポート!
北章宅建での空き家の売却事例をご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

 

相続した遠方の実家を売却したケース

ご実家を相続したものの、自宅から離れていて住むのも管理するのも難しいと売却の相談を受けました。
建物が古かったため、一戸建てとして売る、建物を解体して更地として引き渡すという2つのパターンで販売活動をおこないました。
販売後5ヵ月後に更地引き渡しでの契約が無事まとまり、ご依頼主様にも喜んでいただけました。

 

傷みの激しい空き家を売却したケース

相続したご実家ですが、経年劣化から建物の傷みが激しく、これ以上管理するのは難しいと相談を受けました。
こちらのケースは「買取」で対応させていただきました。

建物内の不要な荷物も当社負担で処分をさせていただき、諸費用などを差し引いても迅速に現金化が実現し、ご依頼主様に喜んでいただきました。

難しい条件の空き家売却も、誠意を持って対応いたしますのでぜひご相談くださいね。

 

まとめ

  • 誰も住んでいない空き家であっても、持ち主は空き家を管理しなくてはいけません。適切な管理で建物の老朽化や資産価値の低下を防ぎ、地域の防犯や安全を守りましょう。管理が行き届かずに「特定空き家」に指定されると、固定資産税がはね上がるほか、最悪の場合は強制的に解体され解体費用を請求される可能性があります。
  • 空き家の管理で大切なのは換気、水通し、清掃です。雨漏りや外壁・屋根にひびや損壊などがないかも確認しましょう。定期的な清掃や管理は1カ月に1度程度はおこないたいものです。
  • 自分での管理が難しい場合、管理を代行してくる管理会社へ依頼する方法もあります。月々の費用がかかりますが、管理に手が回らずに空き家が荒れてしまうくらいなら依頼する価値はあるでしょう。
  • 管理ができない空き家は、売却も検討してみましょう。管理の手間や費用のほか、固定資産税の負担からも解放されます。いずれ売却をするなら少しでも早い方が良いでしょう。

 

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