不動産管理コラム

こんにちは。イエステーション北章宅建 不動産管理部の佐々木です。

アパートを所有している不動産オーナー様は、入居者が快適に暮らせるように、しっかりと管理する必要があります。

しかし、アパートの管理と一言でいってもさまざまな業務があるため、具体的にどう管理をすれば良いかわからないという方も多いかもしれません。

そこで今回は、アパートの管理業務について解説。
管理業務の内容をはじめ、管理の種類や所有していると良い資格などもあわせてご紹介します。

 

アパートの管理業務の内容は？

アパートの管理業務には、主に次のようなものがあります。

• 入居者の募集・賃貸借契約の締結
• 入居者の管理・家賃回収
• トラブル、クレーム対応
• 建物の管理（清掃・修繕）　など

入居者を募集し、希望者が現れた場合は賃貸借契約を締結するという業務があります。
不動産オーナー様が自ら管理業務を行う場合は、賃貸仲介会社の店舗に入居者募集の依頼をするなど、募集活動を行う必要があります。

また、毎月発生する家賃回収も大切な業務です。
入居者が家賃を滞納している際は、取り立てなくてはならないケースもあるでしょう。
契約更新の意思確認や手続きも管理業務の一つです。

そして、入居者が快適に暮らせる環境を整えるためにも、トラブルやクレームの対応、建物の管理は非常に重要です。

騒音や異臭など、入居者同士のクレームやトラブルはもちろん、近隣住民からクレームがあった際にも、適切に対応することが求められます。

アパートをきれいに保つためにも、定期的な清掃も忘れずに。
エントランスや階段などの共用部分においては、できるだけ週1回は拭き掃除や掃き掃除などを行いましょう。

ほかにも、専用機械を使った定期清掃や高所のガラス清掃なども年に数回行う必要があります。

アパート管理における清掃の内容については、下記コラムでもご紹介しています。
マンション・アパート管理では清掃が重要！業務委託も検討を

 

アパートの管理方法の種類とメリット・デメリット

アパートの管理方法には、次の3つの種類があります。

• 自主管理
• 委託管理
• サブリース

それぞれの特徴やメリット・デメリットを見ていきましょう。

 

自主管理

自主管理とは、その名のとおり不動産オーナー様が自ら管理業務を担う管理方法です。
日々の清掃や入居者の募集など管理・運営をすべて自分で行うため、知識を身につける必要があるでしょう。

自主管理であれば管理の委託費用などが発生しないため、コストを削減できるという点が最大のメリット。

一方、管理の手間や時間がかかるというデメリットがあります。
先ほどご紹介したとおり、アパートにはさまざまな管理業務が発生します。
すべて自分で管理しようとしても、清掃や入居者への対応が追いつかず、入居者の満足度低下につながってしまうことも。

アパートの自主管理については下記コラムでも詳しくご紹介していますので、あわせてご覧ください。
マンション・アパート管理は自分で行える？メリット・デメリットを解説

 

委託管理

委託管理とは、不動産管理会社に管理を委託する方法です。

委託管理の場合、不動産オーナー様は不動産管理会社に管理委託手数料を支払う必要があるため、コストがかかるというデメリットがあります。

しかし、アパートの管理を管理のプロに任せられるのが大きなメリット。
さまざまな管理業務を専門知識を持った不動産管理会社に委託できるので、不動産オーナー様の手間がかかることなく、安心して任せられます。
クレームやトラブル対応、滞納している家賃の取り立てなどの業務も自分で行う必要はありません。

ただし、不動産管理会社によって管理の質が異なりますので、依頼する際は丁寧に管理をしてくれる管理会社をしっかり見極めることが大切です。

 

サブリース

サブリースは、一括借上げとも呼ばれる管理方法。
不動産オーナー様が所有するアパートを、サブリース業者が一括して借り上げ、サブリース業者は入居者へ貸し出します。
いわゆる、又貸しの状態となります。

不動産オーナー様は賃貸経営も管理業務もサブリース業者に丸ごと委託できるため、手間がかからないというメリットがあります。
また、家賃保証型の契約であれば、サブリース業者はアパートの空室の有無に限らず賃料を保証してくれるので、不動産オーナー様の収入の安定にもつながるでしょう。

ただし、保証される家賃は実際に入居者が支払う家賃より安くなるというデメリットがあります。
そのため、サブリースの場合は自己管理や委託管理の場合よりも家賃収入は安くなる傾向があります。

また、不動産オーナー様とサブリース業者の間で賃料減額をめぐるトラブルが発生するケースもあるため、しっかり説明を受けて理解した上で契約しましょう。

 

アパートの管理業務に資格は必要？

アパートを管理するにあたって、資格はとくに必要ありません。

しかし、次のような資格を所有していると、アパートの管理業務に役立つのでおすすめです。

• 賃貸不動産経営管理士：賃貸物件の管理の専門家となるための国家資格。不動産の賃貸経営に関する全般の知識を得られる
• 簿記：帳簿に関する知識を身につけることができる
• 不動産実務検定：旧大家検定。不動産オーナーに必要な知識を得られる
• ファイナンシャルプランナー：資産運用などお金に関するアドバイスができる資格。不動産の取得や売却、税金、契約に関する知識を得られる
• 中小企業診断士：経営コンサルタントになるための国家資格
• 電気工事士（第二種）：電気設備の工事をするための知識・技能を得られる国家資格
• 宅地建物取引士：不動産取引に関する国家資格
• 住宅診断士（ホームインスペクター）：住宅の劣化状況や欠陥の有無などを見極めて助言する専門家

資格がなくてもアパートの管理業務は行えますが、これらの資格があると、アパート経営や管理に役立つさまざまな知識を身につけることができますよ。

 

まとめ

●アパートにはさまざまな管理業務がある
アパートの管理には「入居者の募集・賃貸借契約の締結」「入居者の管理・家賃回収」「トラブル、クレーム対応」「建物の管理（清掃・修繕）」など、さまざまな業務があります。

●アパートの管理方法は3種類
アパートの管理方法は、不動産オーナー様が自ら管理業務を担う自主管理、不動産管理会社に管理を委託する委託管理、不動産オーナー様が所有するアパートをサブリース業者が一括して借り上げ入居者へ貸し出すサブリースの3種類。それぞれメリット・デメリットを検討した上で検討しましょう。

●アパート管理に資格は不要だが、持っていると役立つ資格がある
アパートを管理するにあたって、資格はとくに必要ありません。しかし、「賃貸不動産経営管理士」や「簿記」「不動産実務検定」「ファイナンシャルプランナー」「住宅診断士（ホームインスペクター）などの資格を所有していると、アパート経営や管理に役立つさまざまな知識を身につけることができます。

北章宅建では、都市部以外の賃貸アパート・戸建てを中心に不動産管理を行なっております。
不動産管理のことでお悩みがあれば、お気軽にご相談ください。