不動産管理コラム

こんにちは。イエステーション北章宅建 不動産管理部の佐々木です。

北海道などの降雪地域で暮らすにあたって、直面するのが除雪問題。
アパートを経営している不動産オーナー様の中には、アパートの除雪に関してトラブルが発生したという経験をお持ちの方もいるかもしれません。

そもそも、アパートの除雪は不動産オーナー様と管理会社のどちらに義務があるのでしょうか。

そこで今回は、アパートの除雪は不動産オーナー様と管理会社のどちらに義務があるのかについて解説します。
アパートの除雪で起きやすいトラブルなどもご紹介しますので、ぜひご覧ください。

アパートの除雪で起きやすいトラブル

一般的に北海道など雪国のアパートやマンションの賃貸借契約書では、「降雪時の除雪は借主負担とする」という記載があり、原則として入居者が除雪（雪かき）を行います。

しかし、入居者が必ず除雪をするという義務があるわけではないため、除雪を行わない入居者もいるでしょう。
そうなると、除雪しない入居者に対して、ほかの入居者から不満が生じてトラブルにつながる場合があります。

また、自分の部屋や駐車場の前に雪を捨てられたなどといった、入居者同士のトラブルに発展する恐れも。

賃貸管理にあたり、クレーム対応は重要な業務の一つです。
クレーム対応については下記コラムで詳しくご紹介していますので、あわせてご覧ください。
賃貸管理のクレームの事例と適切な対応について解説

なお、アパートの屋根の「雪下ろし」については、一般的に不動産オーナー様が行います。
屋根の除雪作業を不動産オーナー様が怠って、屋根から落ちた雪が人や物に当たった場合は、不動産オーナー様が損害賠償請求されることもあるため、きちんと対処する必要があります。

アパートの除雪はオーナーや管理会社の義務？

前述のとおり、アパートの除雪は不動産オーナー様や管理会社の義務ではなく、原則として入居者が対応します。
そのため、玄関周りなどアパートから通りに出るまでの通路や駐車場・駐輪場などの除雪は、入居者の判断のもと、それぞれで除雪をする必要があるのです。

これは、入居者の善管注意義務に基づく考え方です。
善管注意義務とは、取引上において一般的・客観的に要求される程度の注意をしなければならないという注意義務のこと。
居住する部屋の掃除や割れた窓ガラスの交換、切れた電球の交換などと同様に、雪かきも入居者の義務に該当します。

ただし、除雪は入居者の義務であるものの、想定外の大雪などが発生した場合は、不動産オーナー様や管理会社が対応するケースも。
業者に依頼して除雪費用を不動産オーナー様が負担するといった行為は任意ではありますが、そうすることで入居者の満足度がアップします。
また、入居希望者へのアピールにもなり、空室対策にもなるでしょう。

アパートの除雪でのトラブルを避けるには

アパートの除雪に関するトラブルは、なるべく避けたいものです。

トラブルの予防策としては次の方法があります。

• 賃貸借契約書に除雪のルールを記載する
• ロードヒーティングなど除雪設備を導入する
• 信頼できる管理会社を選択する

あらかじめ賃貸契約書に除雪を入居者が行うことや、想定外の大雪が降った場合は不動産オーナー様が除雪業者を手配するなど、除雪に関するルールを記載しましょう。
また、ロードヒーティングや屋根の雪止めなど、雪に対応した設備を導入するのもおすすめです。

そして、いざというときにきちんと対応してくれる管理会社にアパートの管理を委託することも大切なポイント。

北章宅建では、以前不動産オーナー様より次のような除排雪に関するご相談がありました。

アパートの敷地内の除雪については、すべて入居者様の責任と費用負担で行なっていただくことになっていました。
そのため、入居者様が自ら雪捨て場の除雪を行なっていましたが、大雪ですぐに雪捨て場が満杯に。
そこで、不動産オーナー様のほうで排雪業者に依頼し、雪捨て場の排雪をしてほしいと依頼があったそうです。

業者に排雪を依頼することは、入居者様の住環境整備と不動産オーナー様の賃貸経営コスト削減の両面で、両者にきちんとご納得いただくことが重要となります。

そのため、弊社では下記の流れを遅滞なく行うことに重点を置きました。

1.現地確認入居者様との打ち合わせ
2.排雪業者の選定と見積取得
3.不動産オーナー様への掲示・打ち合わせ
4.手配・実施

最終的に、毎年最低1回は、不動産オーナー様でも雪捨て場の排雪を業者に依頼して実施していただくことになりました。

管理会社を選ぶ際は、トラブルをしっかりと解決してくれるかどうかがポイントになります。
不動産オーナー様の賃貸経営や入居者様が快適に暮らせるサポートをしっかりと行なってくれる管理会社を選びましょう。

まとめ

●アパートの除雪で起きやすいトラブル
アパートやマンションでは、原則として入居者が除雪（雪かき）を行います。除雪を行わない入居者がいたり、自分の部屋や駐車場の前に雪を捨てられたりといった、入居者同士のトラブルに発展する恐れがあります。

●アパートの除雪はオーナーや管理会社の義務ではない
アパートの除雪は不動産オーナー様や管理会社の義務ではなく、原則として入居者が対応します。アパートから通りに出るまでの通路や駐車場・駐輪場などの除雪は、入居者の判断のもとにそれぞれで除雪をする必要があります。

●アパートの除雪でのトラブルを避ける方法
予防策としては、「賃貸借契約書に除雪のルールを記載する」「ロードヒーティングなど除雪設備を導入する」「信頼できる管理会社を選択する」といった方法が有効です。管理会社を選ぶ際は、トラブルをしっかりと解決してくれる管理会社を選びましょう。

北章宅建では、都市部以外の賃貸アパート・戸建てを中心に不動産管理を行なっております。
不動産管理のことでお悩みがあれば、お気軽にご相談ください。