賃貸中のマンションの売却は、空室の場合と異なり3種類の方法があります。
また、賃貸中物件の売却は可能ですが、空室時と同じように考えてしまうと失敗してしまう可能性があるので押さえておくポイントがあります。
また入居者がいることで、売り主・買い主それぞれの立場から見たメリット・デメリットがあります。
今回は、賃貸中マンションの売却方法と成功のポイントについてご紹介していきます。

3種類ある賃貸中マンションの売却方法とは

賃貸中のマンションを売却する方法は、大きく分けて3種類あります。
①入居者に売却する
②賃貸中のまま売却して所有者（オーナー）を変更する
③入居者が退去してから売却する

①入居者に売却する

賃貸中のマンションを売却する場合、まずは入居者に声をかけてみましょう。購入を検討してくれるかもしれないためです。物件のことをよく知り、気に入って住んでくれている入居者ですから、お話がまとまる可能性も比較的高いといえるでしょう。

②賃貸中のまま売却して所有者（オーナー）を変更する

入居者がいる状態で所有者が変わることをオーナーチェンジと言います。
収益物件として買い主を募集し、賃貸中のまま売買することが可能です。
この場合、売り主と買い主それぞれに、メリット・デメリットがあるので覚えておきましょう。
（売り主のメリット）
・活動をしながら、買い手が決まるまで家賃収入を得ることができる
（売り主のデメリット）
・収益物件として売り出すため、購入者の枠が限定されてしまう
（買い主のメリット）
➀物件購入後、すぐに家賃収入がある
②現実的な利回りの計算ができる
（買い主のデメリット）
①入居者がいるため、リフォームなどができない
②入居者がいるため内覧ができない
③修繕が必要になる可能性がある

③入居者が退去してから売却する

入居者が退去する予定がある場合、退去後は通常の売却のように進めることが可能です。
ただし、借地借家法によると正当事由がない限り、入居者に立ち退きを請求することはできません。交渉の結果、正当事由があると認められ、場合によっては立ち退き料を支払うことで退去してもらえることもあるようですが、トラブルを避けるためにも、弁護士等の専門家に相談しながら進めるのがおすすめです。
退去後は空室の物件として売却ができるため、購入者の幅を広げることができるでしょう。

賃貸中マンションの売却を成功させる4つのポイント

賃貸中マンションの売却を成功させるには、4つのポイントを押さえておく必要があります。
①周辺エリアの相場を把握
②複数の不動産会社へ査定依頼
③収益物件の売却が得意な不動産会社へ依頼
④マイナスにならない売却理由

①周辺エリアの相場を把握する

賃貸中の物件は通常物件の売却価格よりも安くなってしまうケースがあります。
周辺エリアの売却価格の相場を把握して、それよりも少し安くなる可能性があることを念頭に入れておきましょう。
このような収益物件の場合は、売却価格の相場だけでなく、表面利回りなども知っておくとよいでしょう。

②複数の不動産会社へ査定依頼

売却を進めると決めたら複数の不動産会社へ査定を依頼しましょう。
不動産一括査定サイトなどもよく使われていますが、多くの会社に依頼し過ぎても選びづらくなってしまうので、3～4社くらいがおすすめです。

③収益物件の売却が得意な不動産会社へ依頼

査定を依頼する先は、収益物件の売買にも慣れている不動産会社にしましょう。
その中でも「全国区の大手不動産会社」「物件のエリアが得意な不動産会社」など、各社の特徴を見分けて依頼することも売却成功のポイントです。

④マイナスにならない売却理由

賃貸中の物件を売却する時には、購入検討者がその理由を気にすることが多いです。
なぜなら「入居者がいて利益が出ているのであれば、売却をしないのでは？」と疑問に思うことがあるからです。
「不動産投資から別の投資に変える」など、マイナスにならない理由があるとよいですね。

まとめ

賃貸中マンションを売却するパターンとして、「入居者への売却」「賃貸中のまま売却」「退去後に売却」の3種類となりますをご紹介しました。
それぞれでメリット・デメリットは異なりますが、いずれの場合も売却を成功させるためのポイントを押さえておくことが大切です。