こんにちは。イエステーション北章宅建 美唄店の前平です。

家の売却を検討しているものの、「売却価格がそのまま手元に残るわけじゃないと聞いたけど、実際はいくらになるの？」と疑問を感じていませんか？

住宅ローンの残債、仲介手数料、税金など、差し引かれる費用を把握しないまま売却を進めると、想定していたより手元資金が少なくなるケースもあります。

今回のコラムでは、家の売却で手元に残る金額の計算方法と、事前に押さえておきたいポイントを解説します。

 

家の売却で手元に残る金額はどう計算する？基本の考え方

家を売却したとき、実際に手元に残るのは「売却価格そのもの」ではありません。

売却価格から住宅ローン残債・諸費用・税金を差し引いた金額が、最終的な手取り額です。「売れた金額＝自由に使えるお金」ではない点を、まず押さえておきましょう。

手取り額の基本の計算式は、次の通りです。
売却価格 －（諸費用＋住宅ローン残債＋税金）＝ 手元に残る金額

手取り額を事前に把握しておくことは、売却後の資金計画にも大きく関わります。

例えば、住み替えを検討している場合、手元に残る金額は新居購入時の頭金や諸費用に充てられる資金の目安になります。

ただし、住宅ローン残債や売却時の諸費用を差し引くと、想定より手元に残る金額が少なくなるケースもあります。

売却後の資金計画を立てやすくするためにも、売却を進める前に「いくらで売れそうか」だけでなく、「最終的にいくら残りそうか」まで確認しておくことが大切です。

また、計算式自体はシンプルですが、売却時にかかる諸費用、住宅ローン残債、税金の金額は物件の状況や売却条件により、人それぞれ異なる点も押さえておきましょう。

手取り額を事前に把握するには、売却価格から差し引く諸費用・ローン残債・税金の項目を整理した上で、シミュレーションをすることが大切です。

売却価格だけで、手取り額を一律に判断することはできません。

手元に残る金額を把握するには、先ほどの計算式に沿って、次の項目を確認しておきましょう。

• 実際に成立した売却価格
• 売却時にかかる諸費用の合計
• 住宅ローン残債の多寡
• 所有期間によるって異なる税率
• 特例（節税につながる制度）の適用有無

 

家の売却時にかかる諸費用とは？手元に残る金額が減る主な費用

家を売却する際には、売却価格から差し引かれる費用がいくつか発生します。
代表的な費用項目と目安を見ていきましょう。

 

仲介手数料

売却費用のなかで最も大きな割合を占めるのが、不動産会社に支払う仲介手数料です。

宅地建物取引業法で上限額が定められており、400万円を超える売却価格では「売却価格×3%＋6万円＋消費税」が速算の目安となります。

例えば、3,000万円で売却できた場合、仲介手数料は約105万6,000円です。

 

印紙税

印紙税は、売買契約書に貼付する収入印紙の費用です。
税額は、契約書記載の金額に応じて異なります。

例えば、売却価格が1,000万円超〜5,000万円以下であれば、2027年（令和9年）3月31日までの軽減税率が適用され、1万円になります（本則税率の場合は2万円）。

 

抵当権抹消登記費用

住宅ローンが残っている場合は、売却後に抵当権を抹消する登記手続きが必要です。
登記にかかる登録免許税は、土地や建物1件につき1,000円かかります。

また、手続きを司法書士に依頼するケースが一般的で、報酬は内容により異なりますが、2〜4万円程度が目安です。

 

引越し費用

居住中の家を売却する場合、引き渡しまでに引越しが必要です。

引越し費用は、時期・荷物量・移動距離・地域・引越し業者・オプションサービスなどによって大きく変動します。

特に時期については、繁忙期（2月〜4月）と通常期（5月〜1月）で料金が異なる可能性があり、作業にかかった時間や移動距離に応じて追加料金が加算される場合があります。

引越しの「近距離（短距離）」と「遠距離（長距離）」を分ける明確な境界線は業者によって異なる可能性がありますが、国土交通省の一般貨物自動車運送事業に係る標準的な運賃では、100kmが一つの目安とされています。

この距離を境に、料金の計算方法が「時間制」から「距離制」に変わるため、見積もりを取る際には、自身の引越しがどちらに該当するかを把握しておくことが重要です。

また、いったん仮住まいに移り、それから新居に移る場合は、2回分の引越し費用がかかります。

予算を立てる際には、事前に複数社へ見積もりを依頼し、おおよその費用感を確認しておくと良いでしょう。

 

測量費

土地や一戸建てで隣地との境界があいまいなときは、測量・境界確定が必要になる場合があります。

費用は、土地の広さや形状、隣地の数などによって大きく異なり、35〜80万円前後が目安です。

測量について詳しくは「確定測量とは？費用の目安や流れ、注意点までチェック！」をご参照ください。

 

解体費用

建物が古く、建物としての評価が付きにくいケースでは、更地にして売却することもあります。

解体費用は、家の構造、立地条件（重機が入るかなど）、建物の状態、広さ、アスベストの有無などによって変動します。

構造別の坪単位の目安は、次の通りです。

• 木造：4～5万円／坪
• 鉄骨造：4～7万円／坪
• 鉄筋コンクリート造（RC造）：6～8万円／坪

例えば、30坪の木造家屋であれば、解体費用は120〜150万円ほどが目安となります。

ただし、これはあくまで建物本体を解体する費用の目安であり、場合によっては以下のような追加費用が発生する可能性があります。

• 付帯工事費（ブロック塀、庭木の撤去など）
• 地中埋設物の撤去費用
• アスベスト除去費用

また、解体費用は時期や地域によっても変動しますので、正確な金額を知るためには複数の業者に現地調査を依頼し、見積もりを取ることをおすすめします。

解体について詳しくは「空き家の解体費用はどれくらい？更地にせずに売る方法はある？」で解説しています。

ここまでお伝えした主な諸費用を合計すると、一般的には売却価格の4〜6%程度が目安とされています。

ただし、物件の状況や売却の進め方によって変わるため、あくまでも概算としてご参考にしてください。

各費用の内訳については、下記のコラムでもご紹介しています。
家の売却でかかる手数料や諸費用を詳しく解説

 

家の売却で手元に残る金額を左右する住宅ローン残債と税金

売却価格や諸費用と並んで、手元に残る金額に大きく影響するのが「住宅ローンの残債」と「税金」です。

それぞれのポイントをお伝えします。

 

住宅ローン残債によって資金計画が大きく変わる

住宅ローンが残っている状態で家を売却する場合、一般的には売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消した上で引き渡しを行います。

そのため、まずは住宅ローン残債がいくら残っているかを金融機関に確認し、売却価格との関係を把握しておくことが大切です。

アンダーローン（売却価格がローン残債を上回る状態）の場合は、売却代金でローンを完済し、残りを手取りにできます。

一方、オーバーローン（売却価格＜ローン残債）の場合は、売却代金だけでは完済できず、自己資金による補填や金融機関への相談が必要になります。

このように、残債の状況によって売却後に手元に残る金額や資金計画の立て方は大きく変わりますので、売却を検討しはじめた早い段階で確認しておくと安心です。

 

家の売却で得た利益には「譲渡所得税」が課される場合がある

家を売却して利益が出た場合は、翌年の確定申告で「譲渡所得税」の納税が必要になることがあります。

ここでいう利益は、単に「売却価格」そのものではなく、売却価格から取得費や売却時の諸費用などを差し引いた「譲渡所得」を指します。

譲渡所得は、基本的に次の式で考えます。
売却価格 ―（取得費 ＋ 売却時の諸費用）＝ 譲渡所得

税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間に応じて、次のように分かれます。

• 長期譲渡所得（所有期間5年超）：約20.315％※
• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：約39.63％※

※所得税、住民税、復興特別所得税（所得税の2.1％相当額）を含む税率です。

譲渡所得税の税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって異なります。

5年を境に税率が変わるため、手元に残る金額を重視する場合は、売却のタイミングも確認しておくとよいでしょう。

譲渡所得税について詳しくは「不動産売却時の譲渡所得税とは？仕組みや計算方法など詳しく解説」で解説しています。

 

節税につながる特例が適用できる場合がある

売却する物件や条件によっては、特例を利用して譲渡所得税の負担を軽減できる場合があります。

例えば、代表的な特例として「マイホームを売ったときの特例」があります。

この特例は、マイホーム（居住用財産）を売却した際、所有期間の長さに関わらず、譲渡所得から最大3,000万円控除できる制度です。

特例の適用要件は状況によって異なるため、不動産会社や税理士に確認し、利用できる特例があるか事前に確認しておくと安心です。

 

家の売却で手元に残る金額を正確に把握するポイント

手取り額をできるだけ正確に把握するには、次のポイントを押さえておくことが重要です。

 

査定前にローン残債や売却後の予定を整理しておく

不動産会社の査定で提示されるのは、基本的には「売却の見込み価格」です。

ただし、住宅ローン残債や売却後の予定、売却にかかる費用の見込みなどを伝えることで、売却価格だけでなく、最終的にどれくらい手元に残りそうかについても相談しやすくなります。

そのため、査定前には以下のような情報を整理しておくとスムーズです。

• 住宅ローン残債の金額
• 現在の借入先金融機関
• 住み替え予定の有無
• 売却希望時期
• 売却後に必要な資金の目安
• 購入時の価格や取得費がわかる資料
• 居住用財産の特例など、税金面で気になること

これらの情報を伝えることで、不動産会社も売却価格の見込みだけでなく、ローン完済後に手元に残る金額や、売却後の資金計画を踏まえた提案をしやすくなります。

なお、税金の正確な判断が必要な場合は、税理士や税務署にも確認しておくと安心です。

 

複数社に査定を依頼して比較する

手取り額を把握するには、もとになる「売却価格」の見込みをできるだけ現実的に把握することも重要です。

不動産会社によって、査定価格、販売戦略、諸費用の見立て、売却までの進め方が異なるためです。

1社だけの査定額をもとに手取り額を計算すると、その金額が相場から大きく外れていた場合、実際に売れた金額と差が生じ、売却後の資金計画にも影響する可能性があります。

複数社に査定を依頼することで、査定額の根拠や周辺の成約事例、販売方法を比較しやすくなり、相場に近い売却価格を把握しやすくなります。

 

不安な点がある場合は、早めに不動産会社へ相談を

家の売却では、住宅ローン残債や税金、諸費用など、確認すべき項目が多いため、自分だけで正確に計算しようとすると難しく感じることもあります。

「自分の家はいくらで売れるのか」「ローンを完済して手元に残るのか」「税金はかかるのか」といった疑問は、売却前に整理しておくことが大切です。

特に、住宅ローン残債がある場合や住み替えを予定している場合は、手取り額の見込みによって資金計画が大きく変わります。

不安な点がある場合は、早めに不動産会社へ相談しておくと安心です。

売却価格・諸費用・ローン残債・税金を踏まえて手取り額の目安を確認することで、希望条件に合った売却方法を検討しやすくなります。

 

まとめ

●家の売却では「手元に残る金額＝売却代金」ではない点に注意
売却価格から残債・諸費用・税金を差し引いた額が手取り（手元に残る金額）となるため、まず全体像を確認しておきましょう。

●家の売却時は、諸費用も踏まえて手元に残る金額を確認する
売却に関する諸費用には、仲介手数料・印紙税・登記費用などがあり、一般的な目安は売却価格の4〜6%程度です。

●家の売却時、ローン残債や税金も手元に残る金額に影響する
手取り額は、住宅ローン残債の状況や所有期間でも変わります。
特例の活用によって税負担を抑えられる場合もあるため、適用条件を事前に確認しておくと安心です。

●家の売却前に手元に残る金額を把握するには、複数社への査定依頼と事前相談が重要
手取り額を把握するには、住宅ローン残債や売却後の予定を整理してから、複数社に査定を依頼することをおすすめします。
査定依頼時は「いくらで売れるか」だけでなく、手取り額の目安まで確認しておくことが重要です。
不安な点があれば、早めに不動産会社へ相談することが安心につながります。

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