こんにちは。イエステーション北章宅建 札幌北店の蛸星です。

家の売却を検討しているものの、「何から始めれば良いのかわからない」「準備不足で損をしないか不安」と感じていませんか？

家の売却では、査定・不動産会社選び・価格設定・内覧対応・契約手続きなど、判断が必要な場面がいくつもあります。

注意点を把握しないまま進めてしまうと、売却期間が長引いたり、想定より手元に残る金額が少なくなったり、契約後のトラブルにつながったりする可能性があります。

今回のコラムでは、家の売却でやってはいけないことを、準備段階から引き渡しまでの流れに沿って解説します。

 

家の売却前にやってはいけないこととは？準備段階で失敗を防ぐポイント

家の売却では、準備段階でも注意しておきたいポイントがあります。

＜売却準備段階でやってはいけないこと＞

• 相場や査定額を確認しないまま進める
• 査定額だけで不動産会社を選ぶ
• 売却計画を立てないまま進める
• 必要書類を準備せずに売却活動を始める
• 売却にかかる費用を把握せずに進める
• 独断で大規模なリフォームや解体を行う

準備が不十分なまま進めると、査定額の妥当性を判断しにくくなったり、不動産会社選びで後悔したり、売却後の資金計画に狂いが生じたりする可能性があります。

 

①相場や査定額を確認しないまま売却を進めない

まずは、相場や査定額を確認した上で、売却を進めることが大切です。

売却を始める前に、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」や、不動産ポータルサイトなどで、周辺の類似物件の取引価格を調べておきましょう。

詳しくは、こちらのコラムをご確認ください。
自宅を売却するときの下調べ。自分で相場を調べるときの注意点を解説
家の売却額相場と築年数の関係は？築年数別の特徴や例外も解説

査定時にありがちな失敗として、次のようなものが挙げられます。

• 相場を調べずに進め、査定額が妥当かどうか判断できない
• 1社だけに依頼して決めてしまい、価格帯の目安をつかめない
• 査定額の高さだけで判断し、買い手が見つかりにくい価格設定になる

査定額はあくまで参考値であり、その金額で必ず売れるとは限りません。

複数社の査定額や根拠を比較し、「なぜその金額なのか」「近隣ではどのような物件がいくらで売れているのか」を確認しておくと、売り出し価格を決めやすくなります。

査定で失敗しないための注意点は「家の査定はどこを見る？査定で損しないポイントも解説」で詳しく解説しています。

 

②査定額の高さだけで不動産会社を選ばない

仲介を依頼する不動産会社を選ぶ際は、査定額だけでなく、販売戦略・サポート体制・地域実績も含めて比較することが大切です。

依頼前に次のような点を確認しておきましょう。

• 査定額の根拠をわかりやすく説明してくれるか
• 近隣の成約事例や周辺相場を踏まえた査定額になっているか
• どのような買い手を想定して販売するのか
• 広告方法や販売活動の流れを説明してくれるか
• 売却中の報告頻度や連絡方法が明確か

不動産仲介を依頼する時には、他の不動産会社に紹介せず、自社だけで買主を見つけて取引を完結させようとする「囲い込み」といわれる対応が問題になるケースもあります。

不動産会社が物件情報を他社に公開しない場合、購入希望者に情報が十分に届かず、買い手が集まりにくくなることで、売却までに時間がかかる可能性があります。

媒介契約に基づき、定期的な販売活動報告や問い合わせ状況を確認できる会社を選ぶと安心です。

こちらのコラムもあわせてご確認ください。
不動産査定が高すぎるのは注意？理由と適正価格を見極めるポイント
不動産売却の媒介契約は専任媒介契約？一般媒介契約？違いや選び方とは

 

③売却計画を立てないまま進めない

「いつまでに売りたいか」を明確にし、そこから逆算した具体的な計画を立てましょう。

家を売り出す前には、主に次の4つを整理しておくと安心です。

• 売却価格（最低いくらで売りたいか）
• 売却時期（いつからいつまでに売りたいか）
• 住み替えスケジュール
• 住宅ローン残債

スケジュールが曖昧なまま進めると準備が後手に回り、希望する時期までに売れなかったり、住み替えのタイミングが合わず仮住まいが必要になったりする可能性があります。

住宅ローンが残っている場合は、売却代金で完済できるかどうかを事前に確認しておきましょう。

詳しくは下記のコラムもご参照ください。
不動産売却にかかる平均期間はどのくらい？期間を短縮するためのポイントは？
家を買い替えたい。タイミングのよい住み替え計画を立てよう
家を売却したいが残債が。ローンの残りはどう解消する？

 

④必要書類を準備せずに売却活動を始めない

売却に必要な書類が揃っていないと、査定や売却手続きがスムーズに進まない場合があります。

事前に以下の書類を準備しておきましょう。

• 登記済権利証または登記識別情報通知
• 固定資産税納税通知書
• 購入時の売買契約書・重要事項説明書
• 建築確認済証・検査済証（一戸建ての場合）
• マンションの管理規約・使用細則（マンションの場合）

詳しくは、こちらのコラムで解説しています。
不動産売却の必要書類は？必要となるタイミングについてもご紹介

 

⑤売却にかかる費用（手数料・諸費用など）を把握せずに進めない

売却には、仲介手数料や税金など様々な費用がかかるため、事前に把握しておくことが大切です。

主な費用・税金としては、次のものがあります。

• 印紙税（売買契約書に貼る収入印紙代）
• 登録免許税（抵当権抹消登記など）
• 司法書士への報酬
• 譲渡所得税（売却益が発生した場合）
• 仲介手数料

これらを考慮せずに資金計画を立てると、手元に残る金額が想定より少なくなる可能性があります。

売却価格だけでなく、諸費用や税金を差し引いた「手残り金額」も確認した上で、売却計画を立てましょう。

こちらのコラムもあわせてご覧ください。
家の売却でかかる手数料や諸費用を詳しく解説
住み替え費用はいくら必要？総額の目安・内訳や進め方の違いを紹介
家の売却で手元に残る金額はいくら？計算方法と注意点を解説

 

⑥独断で大規模なリフォームや解体を行わない

リフォーム費用を売却価格に上乗せしても、全額を回収できるとは限りません。
買い手の好みに合わないリフォームをすると、かえって売れにくくなる可能性があります。

また、解体して更地にすると、固定資産税・都市計画税の住宅用地特例が適用されなくなり、翌年度以降の税負担が増える場合があります。

必要に応じて不動産会社に相談し、物件の状態やエリアの需要を踏まえた上で、必要な対応かどうかを検討してみましょう。

場合によっては、大規模リフォームや解体をせずに「古家付き土地」として売却する方が有利なケースもあります。

もっと詳しく知りたい方は、こちらのコラムをご覧ください。
家を売るときリフォームする？リフォームしないで売るのはアリ？
不動産売却時の解体費用は売主負担？買主負担？
古家付き土地と更地渡し。売却はどちらが良い？メリット・デメリットも

 

家の売却活動中にやってはいけないことは？

売却活動中の対応によっては、成約率や最終的な売却価格に影響する可能性があります。

＜売却活動中にやってはいけないこと＞

• 相場から外れた価格で売り出す
• 内覧前の準備を怠る
• 不具合やマイナス情報を隠す
• 売却活動を不動産会社へ任せきりにする

売り出しを始めてからも、注意しておきたいポイントがあります。

 

①相場から外れた価格で売り出さない

売り出し価格を、相場から大きく外れた額で設定するのは避けましょう。

よくある失敗として、次のようなケースが挙げられます。

• 相場より高すぎる価格で売り出し、問い合わせがなかなか来ない
• 売れないため頻繁に値下げを繰り返し、「待っておけばもう少し値下がりするかもしれない」と思われてしまう
• 相場より安すぎる価格で売り出すと、「何か問題があるのでは」と買い手に不安を持たれることがある

「少しでも高く売りたい」「少しでも早く売りたい」という気持ちから相場とかけ離れた価格を設定してしまうと、売却までに時間がかかる可能性があります。

査定結果・周辺相場・売却希望額を総合的に参考にしながら、価格交渉も見越した現実的な設定を心がけましょう。

 

②内覧前の準備（片付け、掃除、におい対策）を怠らない

内覧前の片付けや掃除、におい対策を怠らないようにしましょう。

内覧は買い手が購入を判断する大切な機会であり、第一印象が売却結果に影響することもあります。

掃除が不十分だったり、生活臭が残っていたりすると、それだけで購入意欲が下がることがあります。

特に水回りと玄関は印象に残りやすいため、念入りに清掃し、生活感を感じさせる物は可能な範囲で片付けておきましょう。

内覧前の整え方や、掃除の重要性については次のコラムで詳しく解説しています。
家の売却には内覧が重要。居住中でも好印象を与えやすい内覧のポイント
家を売却する前の査定は掃除をしても変わらない？
家の売却時、ハウスクリーニングはするべき？

 

③不具合やマイナス情報を隠さない

雨漏り、シロアリ被害、設備の故障などを、買い手に告知しないまま売却するのは避けましょう。
売却後に「契約不適合責任」としてトラブルになるリスクがあるためです。

契約不適合責任とは、売却後に契約内容と異なる不具合が発覚した場合に売主が責任を負うことを定めたルールです。
この責任は、状況によっては売主が不具合を「知らなかった」場合でも問題になることがあります。

契約内容や責任範囲については、事前に不動産会社へ確認しておきましょう。

売却前に物件の状態を確認し、把握している情報を事前に買い手へ伝えておくことがトラブル防止につながります。

雨漏り・シロアリ被害のある家の売却や、契約不適合責任については、下記のコラムで詳しく解説しています。
家の売却時には雨漏りの事実も申告を。トラブルを防ぐためには
シロアリ被害のある家は売却できる？売却方法や注意点を解説
「契約不適合責任」とは何？分かりづらい不動産用語を解説します

 

④売却活動を不動産会社へ任せきりにしない

売却を依頼していても、全てを不動産会社に任せきりにするのは避けましょう。

問い合わせの件数・広告の内容・販売戦略について、定期的に報告を受け、売主自身も状況を把握しておくことが重要です。

一定期間が過ぎても反応が乏しい場合は、広告内容や価格設定の見直しを担当者と話し合いましょう。

こちらのコラムもご参考ください。
不動産の販売活動とは何をする？販売活動の流れやチェックポイント

 

家の売買契約成立後から引き渡し後までにやってはいけないことは？

売買契約が成立した後から、引き渡しや各種手続きが完了するまでの段階にも、やってはいけないことがあります。

＜売買契約が成立した後にやってはいけないこと＞

• 契約内容を十分に確認せずに売却を進める
• 住宅ローン残債を確認せずに進める
• 残置物を残したまま引き渡す
• 確定申告が必要かどうかを確認せずに放置する

あとから変更が難しい手続きもあるため、一つひとつ確認しながら進めることが大切です。

 

①契約内容を十分に確認せず売却を進めない

売買契約書は、取引の条件を定めた重要な書類です。
売却価格・引き渡し条件・各種費用の負担など、重要な取り決めが記載されています。

契約内容を十分に確認しないまま署名してしまうと、認識の違いが生じ、トラブルに発展する可能性があります。

＜確認すべき主な契約条項＞

• 契約不適合責任に関する条項
• 所有権と危険負担の移転時期
• 手付金や違約金の条項

売買契約後に売主の都合でキャンセルする場合、違約金が発生するケースも多いため、署名前に不明な点があれば担当者へ確認してから進めましょう。

契約後のキャンセルなどについて詳しくは、こちらのコラムをご覧ください。
不動産売却契約後のキャンセルは可能？違約金の有無などを解説
売買契約の契約解除をしたい。期限はいつまで可能か？〜売主編〜
不動産売買の手付金とは？相場や手付解除についても解説

 

②住宅ローン残債を確認せずに進めない

住宅ローンが残っている物件を売却する場合、残債を確認せずに進めるのは避けましょう。

売却前に金融機関に残債を確認し、売却代金で完済できるかどうかを事前に把握しておくことが大切です。

売却代金でローンを完済できない場合は、抵当権の問題や引き渡しに向けた調整が必要になることがあります。

売却代金がローン残債を下回る状態（オーバーローン）では、自己資金での不足分の補填や、金融機関の同意を得て市場で売却する「任意売却」などの対応が必要になることがあります。

状況によって対応方法が異なるため、早めに金融機関や不動産会社へ相談しておくと安心です。

こちらのコラムもご参考ください。
家を売却したいが残債が。ローンの残りはどう解消する？
家を売却したいのにローンが残っている。売る方法や注意点とは
家の売却時、抵当権があるなら知っておきたいポイントとは
任意売却は連帯保証人にどう影響する？進め方や注意点も紹介

 

③残置物を残したまま引き渡さない

引き渡し時に問題になりやすいのが、残置物の扱いです。

物件の引き渡し時に家具や家電、生活用品などを残したままにすると、契約内容によってはトラブルにつながる可能性があります。

＜残置物を放置することで起こりうること＞

• 契約内容に関するトラブル
• 処分費用の増加
• 買主との認識違いにつながる可能性

物件の引き渡し日は、引越しや不用品の処分スケジュールを踏まえて設定しましょう。

設備の状態も事前に確認し、不具合があれば買い手に伝えておくことでトラブルを防ぎやすくなります。

詳しくは、こちらのコラムで解説しています。
物で溢れかえってしまった家を売りたい！どこから進めたら良いのか？
家を売るときの不用品は処分？譲渡？残置物があっても売れるの？
家を売却時の家具は？迷惑をかけない、お得な処分方法とは？

 

④確定申告が必要かどうかを確認しない

不動産を売却して利益（譲渡所得）が生じた場合、原則として確定申告が必要です。

居住用財産を売却した場合、マイホームを売ったときの特例（居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例）を利用できるケースもあります。
※適用条件や申告の要否は状況によって異なります。

特例を利用するには確定申告が必要になるケースもあるため、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

必要な確定申告を行わない場合、追加の税負担などが発生することがあります。

＜確定申告をしないリスク＞

• 無申告加算税
• 延滞税
• 特例や控除を利用できなくなる場合がある

詳しくは、こちらのコラムで解説しています。
不動産相続で確定申告が必要なケースと方法、注意点を解説！
家や土地を売却した際の確定申告について理解しよう
家の売却後にやることは？売却後の流れや確定申告について解説

売却での後悔事例や具体的な対策については「家の売却で後悔しないために後悔事例と対策を知っておこう」でも詳しく解説しています。

 

家の売却で失敗しないためのポイントは？

最後に、家の売却を成功させる上で押さえておきたいポイントを整理しましょう。

 

ポイント①状況に合った売却方法を選ぶ

家の売却では、自分の状況に合った売却方法を選ぶことが成功への近道です。

主な方向性として、次の3つが挙げられます。

• 仲介で時間をかけて売る
• 早期売却を優先する（買取保証付き仲介を利用するなど）
• 不動産会社に直接買い取ってもらう（買取）

どの方法を選ぶかによって、売却価格、売却までの期間、手間などが変わります。

仲介は、一般市場で買い手を探す方法です。
売却までに時間はかかりますが、相場に近い価格を目指しやすく、高値売却を重視したい方に向いています。

早期売却を優先する場合は、買取保証付き仲介という方法もあります。

一定期間仲介で売り出したあと、売れなかった場合は不動産会社が買い取る仕組みのため、売却期限がある場合や住み替えのタイミングを合わせたい場合にも活用されています。

買取は、不動産会社が直接購入する方法です。
売却価格は市場価格より低くなりますが、早期の現金化や手続きの手間を省きたい方に向いています。

仲介と買取の違いは「不動産の売却方法、仲介と買取の違いや特徴とは？」をご参照ください。

 

ポイント②迷ったときは不動産会社への相談がおすすめ

売却方法や価格・時期に迷ったときは、早めに不動産会社へ相談することをおすすめします。
市場の動向や物件の特性を踏まえながら、状況に合った進め方を相談できるためです。

売却後のトラブルを防ぐためにも、気になることは早い段階で確認しておくことが、後悔しない売却につながります。

 

まとめ

●準備段階から「家の売却でやってはいけないこと」がある
売却前の準備段階から、査定の受け方や、不動産会社の選び方、売却計画を適切に進めるなどの注意点があります。

●売却活動中は価格設定・内覧・情報開示を怠らない
売り出し後は、適切な価格設定、内覧前の準備、買い手や不動産会社への対応にも気を付ける必要があります。
●家の売買契約成立後～引き渡し段階でも確認を怠らない
売買契約時や引き渡しに際しても、契約内容、住宅ローン残債、残置物などを確認しておくことで、トラブルを回避しやすくなります。
また、スムーズな家の売却にもつながるでしょう。

●状況に合った家の売却方法を選び、迷ったら早めに相談を
家の売却は仲介や買取といった方法があるため、状況にあわせて適した方法を選びましょう。
気になることがあれば、不動産会社に早めに相談するのがおすすめです。

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